株式会社上雅装工

事業全体俯瞰

第13期 2026年4月 作成

Executive Summary

上雅装工は防音工事の営業利益率26.2%（業界平均の3〜5倍）を武器に、不動産投資事業への本格参入を計画中。 借入12.8億円で複数物件を同時展開し、売却益10.5億円で借入の大部分を返済、保有物件のCF年間6,218万円を新たな収益基盤とする 「建てて売る＋建てて持つ」のハイブリッド戦略。 将来的にはホールディングス化し、施工と不動産を分離したグループ経営体制へ移行する。

売上高（第13期）
5.84億円
工事5.64億+家賃0.20億
営業利益率
26.2%
業界平均の3〜5倍
純資産
2.18億円
自己資本比率 29.0%
新規融資計画
12.8億円
不動産10.8億+運転2.0億
年間安定CF
1.82億円
本業+既存不動産
📊 第13期 財務サマリー
損益構造（P/L）
資産構成（B/S）
指標値業界比較
営業利益率26.2%建設業平均5〜10%の3〜5倍
ROA11.6%一般目安5%の2倍超
ROE50.2%極めて高い
流動比率163.9%良好（120%以上）
労働分配率20.4%業界平均40〜60%の半分以下
D/Eレシオ2.45倍やや高め
🏢 全物件ポートフォリオ

保有・賃貸運用

保有・稼働中
セブンイレブン（知花5丁目）
面積480坪
年間CF1,518万円
契約20年
状態建築済・稼働中
新規建設 → 保有
東恩納A区画 6F/11世帯
借入5.0億（沖縄銀行）
予想CF2,000万/年
DSCR1.86倍
状態融資申請中
土地保有・建築は今後
コザ十字路 285坪
土地1.4億取得済
予想CF1,080万/年
建築費未定
状態今後検討

売却予定（キャピタルゲイン）

5年以内売却
東恩納B区画 4F/8世帯
借入3.5億（海邦銀行）
売却予定4.5億
粗利約1.0億
3年以内売却
上勢頭 4F/4世帯
借入2.3億（コザ信組）
売却予定3.0億
粗利約7,000万
3年以内売却
読谷村ときわ 3階戸建
投資約1億
売却予定1.5億
粗利約5,000万
土地社長個人取得済

売却決定済・受注案件

売却決定済
知花土地（松永様向け）
売却額1.5億
スキーム建築条件付き売却
受注案件（借入なし）
知花500坪/松永案件
工事代金6.0億
想定粗利1.5〜2.0億
備考自社施工・外構込
計画段階
東恩納6区画/6戸建
予想CF900万/年
状態未実行
🏦 融資計画（Bプラン）12.8億円
区分金融機関借入額Over分用途
東恩納A区画（保有）沖縄銀行5.0億6,000万6F/11世帯 賃貸
東恩納B区画（売却）海邦銀行3.5億4,000万4F/8世帯 → 5年以内売却
上勢頭（売却）コザ信組2.3億3,500万4F/4世帯 → 3年以内売却
不動産小計10.8億1.35億
運転資金—2.0億—売掛金補填+土地仕入れ
合計12.8億

返済シミュレーション

返済項目年間返済額条件
既存長期借入金約2,500万継続
東恩納A区画約2,370万5億・30年・2.5%
東恩納B区画約1,660万3.5億・30年・2.5%
上勢頭約1,090万2.3億・30年・2.5%
運転資金約4,200万2億・5年・2.0%
合計約1.18億
返済原資年間金額
本業営業CF（税引後）約1.45億
東恩納A区画 CF2,000万
セブンイレブン CF1,518万
返済原資合計約1.82億
年間返済額約1.18億
返済余力約6,400万
DSCR1.54倍
📅 資金フロー タイムライン
Phase 1 〜 Phase 5: 融資実行から安定運用まで
PHASE 1
融資実行
借入12.8億
自己資本比率
29% → 10.7%
→
リスク期
自己資本最薄
10.7%
知花売却1.5億
で底上げ
→
PHASE 2
松永案件完工
売上+6億
利益+1.5〜2億
純資産3.7〜4.2億
→
PHASE 3
HD化・物件売却
上勢頭3億
ときわ1.5億
グループ再編
→
PHASE 4-5
安定運用期
自己資本比率
55〜60%
CF 2.5億/年
指標現在（13期末）融資直後松永案件後5年後（売却完了）
総資産7.53億約20.3億—約12億
有利子負債2.30億15.1億—約4.6億
純資産2.18億2.18億約3.7〜4.2億約7〜8億
自己資本比率29.0%10.7%約20%台約55〜60%
D/Eレシオ2.45倍約6.9倍—約0.4倍
🏗 グループ構想（ホールディングス化）
現在の構造
単一法人体制
社長個人
上雅装工（施工業+不動産）
将来構想
HD体制 — 融資実行後に移行
社長個人
UEMASAホールディングス（持株会社）
├ 上雅装工 — 防音工事・建築施工
└ UEMASAリゾート — 不動産売買・賃貸管理
メリット内容
事業リスク分離不動産リスクが本業に波及しない
利益配分最適化グループ通算制度で税負担軽減
融資枠拡大各社で別枠の融資が可能
事業承継HD株の移転で全事業を一括承継
専門性の明確化施工=上雅装工、不動産=UEMASAリゾート
⚠ リスクマトリクス
売却価格の未達・遅延
影響度: 高確率: 中
対策: 知花は売却決定済。上勢頭・ときわは早期に買主確保
自己資本比率10.7%の長期化
影響度: 高確率: 低
対策: 松永案件・知花売却を最優先で利益計上
金利上昇（+1〜2%）
影響度: 中確率: 中
対策: +2%でもDSCR 1.29倍維持。本業CFが吸収
防音工事の受注減少
影響度: 中確率: 低
対策: 防衛予算43兆円閣議決定済。不動産が第二の収益柱
米軍居住政策の変更
影響度: 中確率: 低
対策: 日本人向け転用可能な設計。沖縄市の持ち家率44.1%
グループ間取引の税務否認
影響度: 中確率: 中
対策: 第三者価格での取引徹底。税理士との事前協議
🎯 最優先アクション
🔭 5年後の姿（ベースケース）
指標現在（第13期末）5年後変化
グループ売上5.84億8〜10億+37〜71%
営業利益1.53億2.0〜2.5億+31〜63%
総資産7.53億約12億+59%
有利子負債2.30億約4.6億+100%
純資産2.18億約7〜8億+221〜267%
自己資本比率29.0%約55〜60%+26〜31pt
年間CF約1.82億約2.5億+37%
保有物件数2件5〜6件
グループ会社数1社3社HD+上雅装工+UEMASAリゾート
株式会社上雅装工 事業全体俯瞰
最重要機密（CONFIDENTIAL）
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